JHR(8985)を新規購入

皆さんこんにちは。グレアム投資ガチ勢(@gold_man_blonze)です。新型コロナウイルスのパンデミックから始まる暴落でPFが約30%もっていかれましたが、生きています。

今回の暴落を受けてJHRというREITを新規購入することにしました。今回はその記事となります。

JHR概要

ホテルに特化したREITで、ホテルの需要は景気に大きく左右されるため、一般的にハイリスクハイリターンな金融商品とされています。

ホテル物件数は43物件。総客室数11705件(2019/12/31現在)、築年数平均は22年で上昇傾向、時価総額は中堅クラスです。

そんなJHRは、最近まで配当利回り4.6%の株価で推移していましたが、コロナショックによって14.94%(2020/3/22現在)まで落ち込んでいます。配当減はほぼ確実なので、コロナリスクをどう捉えるかが投資判断の分かれ目になります。

ホテルREITの需要減について

新型コロナウイルスの大流行によって、世界的に外出を控えるムードができあがり、ホテルの需要も急減しました。(春節と大流行が被った中国のホテル業界では、前年比-64%の需要減だったそうです。(LINK))

新型コロナウイルスの感染者数は、発生から2か月たってなお上昇トレンドを維持しています。素人考えですが、2003年に流行したSARSが終息まで1年かかったことを考えると、最低でも1年は終息しない(この需要減が続く)と見たほうが無難そうです。

3/22時点 新型コロナウイルス感染者数推移(LINK)

JHRは新型コロナウイルスの猛威に耐え得るか

JHRは新型コロナウイルスによる需要減に耐えられるのでしょうか。ここではその分析をしていきます。

JHRの現金及び預金は224億円、1年以内に償還する借入金総額は127億円、不動産収益を2019年比80%減(上述需要減64%+マージン16%)と仮定した場合の2020年純利益は-70億円となり、ぎりぎり現金及び預金でまかなえます。(手元に20億円残る)

(2020/3/25追記) JHRが本日出した適時開示によると、JHRは需要が70%弱減少する可能性があると考えているそうです。

JHR 2020/3/25適時開示(LINK)

収益80%減はかなり厳しめの予想で、実際には賃料収入のうち59%は固定賃料のため実際にはもう少し不動産収益が得られます。

そうした場合、2020年純利益予想は55億円となります。


2019年資産運用報告(LINK)より

以上を踏まえるとJHRは、悲観的なシナリオでも1年は新型コロナウイルスに耐えられるのではないかと考えます。ただし、1年以上にわたって終息の兆しが見えない場合は、手持ちの物件を安値で手放したり銀行から高金利で借入しなければならないため要注意です。

JHRの配当金予想について

2020年のJHR配当金を予想します。悲観的なシナリオ(赤字)の場合、0円となり、楽観的なシナリオ(55億円の黒字)の場合、一口当たり896円の分配金(2020/3/22時点で配当利回り3.6%)となります。

まとめ

現時点で、悲観的か楽観的なシナリオのどちらを行くのかは全く予想できません。しかしいずれのシナリオであっても、新型コロナウイルスが終息(ないし受容)された場合は、ホテルの需要は数年後には戻るとみています。(LINK)

需要が戻ったとき、配当利回り14.96%は相当魅力的です。

またNAV倍率も現在0.46と安全域もあるように見えるので、例え悲観的なシナリオにいったとしても損失はある程度限定されると考えます。

JHRへの投資は「コインが表なら勝ち、裏でも負けは小さい」というダンドー流投資といえるので、私も相当程度のお金をつぎ込みたいと思います。

追記(2020/4/25)

JHRが2020年度3月期月次開示を発表し、前年比約-70%となりました。(LINK)
その月次開示内で発表された4月期の予想も前年比-90%と、私の悲観的な予測(-80%)をも上回る需要減です。この状況が年間通して続くと仮定した場合、JHRの現預金が足りない事態に陥りますが、今回は、思い切って持ち越しをしようと思います。

投稿者: グレアム投資ガチ勢

バリュー・長期投資家。 長期投資があまりにも暇なためブログを開設。 Follow @gold_man_blonze

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です